Le contrat de bail doit être écrit, signé par les deux parties, le locataire et le propriétaire. Il doit y avoir autant d'exemplaires originaux de ce contrat que de parties (propriétaire, locataire, caution...). Il doit être conforme au contrat type de location, applicable aux logements vides soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (locations à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation) qui constituent la résidence principale du locataire.
Le contenu du contrat de bail
Le contrat de location doit comporter une série de clauses obligatoires :
- Noms et adresse du propriétaire bailleur ;
- Nom du ou des locataires ;
- Durée et date de prise d'effet du bail ;
- La destination des locaux et la surface habitable du logement loué ;
- La description des locaux et équipements à usage privatif, l'énumération des parties et équipements communs ;
- Le cas échéant, la description des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (TNT, câble, fibre...) ;
- Le montant du loyer, des charges et ses modalités de paiement ;
- Les modalités de récupération des charges ;
- Les honoraires des agents immobiliers facturables aux locataires ;
- Le cas échéant, le dépôt de garantie et son montant (limité à un mois de loyer hors charges. Ce montant ne peut pas être révisé en cours ou au renouvellement du contrat de location) ;
- Le cas échéant : les règles de révision du loyer, le montant du loyer de l'ancien locataire, les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré (pour les logements loués dans certaines zones tendues) ;
- Le cas échéant, le montant et la description des travaux effectués après le départ du locataire précédent.
En annexe, un certain nombre de documents sont à joindre au bail :
- une notice d'information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, avec indication des voies de conciliation et de recours ouvertes en cas de litige ;
- Un dossier de diagnostic technique (performance énergétique, installations de gaz et d'électricité, état des risques naturels, de risque d'exposition au plomb... selon le logement) ;
- Un état des lieux ;
- L'attestation d'assurance contre les risques locatifs (elle doit être transmise au propriétaire à la souscription du contrat de location et chaque année) ;
- Le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location et les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage ;
- Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.
La durée du contrat de location
Pour un logement loué vide, la durée minimale du bail est de trois ans si le propriétaire est un particulier, sauf cas particulier où la durée peut être comprise entre un et trois ans, ou de six ans si le propriétaire est une personne morale (société, banque, compagnie d'assurance...). A son terme, le bail est renouvelé automatiquement pour une durée identique.
