Tout d’abord, obtenir le statut de loueur meublé, professionnel ou non, implique l’acquisition d’une location meublée.
Selon la directive ministérielle Desanlis un logement est définit comme étant « meublé» quand: les meubles loués avec le local sont suffisants pour permettre un minimum d’habitabilité. Il peut entre autre s’agir de logements en résidences séniors, ou en EHPAD.
L’investisseur permet de financer les locaux et ainsi de développer le secteur des résidences séniors et EHPAD, en plein essor, et où les besoins sont importants. Il bénéficie de conditions fiscales favorables pour exercer cette activité.
Selon le bail commercial l'investisseur peut économiser un certain nombre de charges liées à l'exploitation, qui seront prises en charge par le gestionnaire. Les articles 605 et 606 du code civil mentionnent notamment que les réparations de gros entretiens et grosses réparations sont à la charge de l’exploitant. Le bail garantit également le versement du loyer à l’investisseur.
L’investissement est garanti dans la mesure où il est possible de revendre le bien acquis.
Elle relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers.
Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC):
Ils sont une composante du revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. Cette catégorie recouvre les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une profession commerciale, industrielle ou artisanale (exploitants individuels ou associés de certaines sociétés de personnes).
(Source: http://org-www.impots.gouv.fr)
Il existe trois régimes d’imposition pour la location en meublée:
- Le régime des micro-entreprises:
Le chiffre d'affaires annuel ne doit pas dépasser : 32 000 euros Hors Taxes pour les entreprises prestataires de services, depuis la loi des finances de 2009. Une autre modification concerne l’abattement fiscal, qui passe de 71% à 50%.
- Le régime du réel simplifié:
Il est obligatoire pour le loueur dont les recettes annuelles imposables sont comprises entre 32 000 euros et 763 000 euros par an. Une entreprise relevant du régime des micro-entreprises peut opter pour le régime réel simplifié.
- Le régime du bénéfice Réel Normal:
Il est optionnel pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime du réel simplifié et obligatoire pour celui dont les recettes annuelles imposables sont supérieures à 763 000 euros par an.
(Source : Ministère du logement, FS044 Les différents régimes d’imposition pour la location meublée).
=>Pour un logement en EPHAD:
On note que le ticket d’entrée est en moyenne de 200 000 euros, avec une rentabilitée moyenne constatée de 4% à 5% par an.
=>Pour un logement en résidence étudiante:
On note que le ticket d’entrée est en moyenne de 90 000 euros, avec une rentabilitée moyenne constatée de 4% à 5% par an.
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