L'univers étudiant fourmille d'opportunités, et c'est aussi vrai dans le secteur de l'immobilier. La fiscalité liée à la location meublée gérée en résidences services offre, par exemple, de multiples avantages pour les investisseurs.
Découvrez ici tout ce qu'il faut savoir sur la fiscalité LMNP et comment optimiser vos revenus locatifs.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, plus communément appelé LMNP, est un dispositif fiscal français qui permet à un particulier de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Destiné à encourager l'investissement locatif dans le segment des biens meublés, ce statut présente plusieurs particularités qui le distinguent d'autres formes de locations.
Le LMNP est un statut qui s'adresse aux propriétaires-bailleurs non professionnels souhaitant mettre en location un bien immobilier meublé. Concrètement, cela signifie que le bien en question doit être équipé de tout le mobilier et des équipements nécessaires à une habitation normale. La location doit être destinée à la résidence principale du locataire, ce qui exclut les locations saisonnières ou occasionnelles.
Pour bénéficier de ce statut, le propriétaire ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel, et ses recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder certains seuils fixés par la réglementation.
L'un des principaux attraits du statut LMNP réside dans son régime fiscal. En effet, les revenus générés par la location meublée non professionnelle sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.
Deux régimes fiscaux peuvent s'appliquer : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % pour frais et charges, sans possibilité de déduire les charges réelles. Le régime réel, quant à lui, permet de déduire l'ensemble des charges réellement engagées ainsi que l'amortissement du bien, offrant ainsi une optimisation fiscale souvent plus intéressante.
Outre les avantages fiscaux, le statut LMNP offre également d'autres bénéfices pour les investisseurs. Il s'agit notamment de la flexibilité en matière de gestion locative, de la possibilité de confier la gestion à un professionnel, ainsi que de la sécurité offerte par des baux commerciaux longs, en particulier pour les résidences avec services.
Les avantages fiscaux du système LMNP sont pluriels. Assujettissement à la TVA et récupération de la TVA, amortissement du bien, fiscalité à la revente favorable : inventaire.
L'une des spécificités majeures du statut LMNP concerne la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Dans certaines conditions, les revenus issus de la location meublée peuvent être assujettis à cette taxe. Cet assujettissement est particulièrement courant dans le cas de résidences services comme les résidences étudiantes, les résidences pour seniors ou les résidences de tourisme.
L'avantage principal ici est la possibilité pour l'investisseur de récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien ainsi que sur certains travaux ou équipements. Cette récupération représente un atout financier non négligeable, puisqu'elle permet une réduction significative du coût d'investissement initial, équivalent au taux de TVA en vigueur (généralement 20 % en France).
Toutefois, pour bénéficier de cet avantage, l'investisseur doit s'engager à louer son bien pendant une période minimale, souvent fixée à 20 ans.
L'amortissement est un autre avantage majeur du statut LMNP lorsqu'il est associé au régime réel. Concrètement, l'amortissement permet de déduire de ses revenus imposables une partie du coût d'achat du bien, réparti sur plusieurs années. Cette déduction se fait en fonction de la durée de vie estimée du bien et de son équipement.
En pratique, cela signifie que l'investisseur peut diminuer ses impôts sur les loyers en répartissant une partie du coût d'achat sur, par exemple, 25 ou 30 ans. Il est important de noter que l'amortissement ne s'applique pas à la valeur du terrain, généralement estimée à 15 % de la valeur totale du bien. Les équipements du bien peuvent également être amortis, souvent sur des durées plus courtes.
Cette technique d'amortissement, lorsqu'elle est bien employée, peut conduire à une quasi-neutralité fiscale, voire à des années sans aucun impôt sur les loyers perçus.
En matière d'investissement immobilier, la question de la fiscalité à la revente est cruciale. Le statut LMNP offre ici encore des avantages intéressants. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, la plus-value réalisée lors de la vente sera soumise à un abattement progressif qui peut conduire, après 22 ans de détention, à une exonération totale d'impôt sur les plus-values.
En outre, les prélèvements sociaux (17,2 % en 2022) bénéficient d'un abattement similaire, conduisant à une exonération totale après 30 ans de détention. En comparaison avec d'autres types d'investissements immobiliers, le LMNP se positionne donc comme une option attractive, non seulement pendant la période de location, mais aussi au moment de la revente.
Obtenir le statut LMNP est un processus relativement simple, mais qui demande rigueur et organisation. En respectant les étapes et en étant bien informé, vous pourrez pleinement profiter des avantages fiscaux offerts par ce dispositif.
La première étape officielle pour obtenir le statut LMNP est de déclarer votre activité auprès du greffe du tribunal de commerce. Pour cela, il faudra remplir le formulaire p0i et y joindre les documents demandés. Cette déclaration permet d'obtenir un numéro SIRET spécifique aux loueurs en meublé non professionnels.
Une fois votre activité déclarée, vous devrez opter pour un régime fiscal : micro-BIC ou régime réel. Le choix dépend de vos revenus locatifs et de la stratégie que vous souhaitez adopter. Le micro-BIC est plus simple et offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus.
En revanche, le régime réel, bien que plus complexe, permet de bénéficier des avantages liés à l'amortissement du bien et à la déduction de certaines charges.
Si vous optez pour le régime réel, vous serez tenu de tenir une comptabilité comme pour n'importe quelle entreprise. Cela signifie conserver toutes les factures liées à l'exploitation du bien (travaux, charges, intérêts d'emprunt...) et établir chaque année un bilan comptable.
Enfin, chaque année, vous devrez déclarer vos revenus locatifs via la déclaration des revenus complémentaires (formulaire 2042-C-Pro). Le montant à déclarer et les déductions possibles dépendront du régime fiscal choisi.
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